違反公寓大廈規約被罰錢?(含管委會資格、區分所有權人會議性質及表決方式)—公寓大廈-2

違反公寓大廈規約可以罰錢嗎?(含管委會資格、區分所有權人會議性質及表決方式)—公寓大廈-2

攝於2021年2月愛河河畔，周遭步道依然美麗，照片左方透明包廂很特別

管理委員的資格

住戶是可以當管理委員的，除非規約中、或是區分所有權人會議決議中約定不可以(依據第3條第8-9款、細則第11條)。

主委副主委財務委員如果有詐欺背信侵占等罪不可以擔任。

(條例中並沒有這樣規定，但是依據內政部台內營字第1030803180號規約範本第12條第4款規定不行)。

 

管理委員的任期

• 原則一年，得連選連任。
• 但是主任委員、財務委員、監察委員，只能連選連任一次。目的防止長期把持。
• 可依照規約，或是依照會議決議可以約定任期是1年-2年間都可以，沒約定就是1年。
• 區分所有權人的選任只是邀約，要被選任人的承諾才成立委任關係。
• 成立委任關係之後，如果就任人拒絕履行條例第36條之任務，依據48條第4款規定請主關機關罰他1500-5000元。

如果規約或是會議決議約定超過2年，或規約寫主委得連選連任，依照民法第71條之規定，已違反條例第29條之規定，為無效。直接適用第29條第3項規定—「任期1年，主委得連選連任1次」

攝於2021年2月七股鹽山，筆者一直都沒有去過，這是第一次去，天氣好人超多，
不過鹹冰棒我沒有興趣

管理委員會可否訂立罰則、規約訂立罰則合理嗎?

 

如果規約中有訂立違反規約的效力，原則上就可以罰住戶錢，此時罰錢應該性質上是違約金，而且也要注意比例原則，如果規約中沒有就一定不行。

條例23：

有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。

規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：四、違反義務之處理方式。

案例

有效
違規停車規約罰款可以： 板橋簡易庭 107 年板簡字第2382號民事判決	區分所有權人會議之決議係多數區分所有權人經由集會之方式，由同一內容之「多數」意思表示合致而成立，性質上屬法律行為中之合同行為（協同行為），合同行為依法律規定或當事人先前約定之要式做成決議，對不同意之區分所有權人亦具有拘束力，是區分所有權人會議所做成之「罰款」決議，包括被告在內之區分所有權人，縱有反對者，仍受拘束。
臺中簡易庭 107 年中小字第 124 號民事判決	承租戶違規停車，因為他有簽承租戶入籍資料，要受到拘束。 罰3000。
臺北簡易庭 102 年北簡字第 10821 號民事判決	住戶違反寵物公公區域不落地的規約約定，罰2000元。
無效
新店簡易庭 103 年店小字第 1100 號民事判決	除該等決議內容獲得全體區分所有權人同意，可認為意思表示合致，具私法自治、契約性質外，尚不得由區分所有權人會議以多數決方式，強行課與未同意者法律所無之義務。(寵物)
高雄簡易庭 108 年雄小字第 534 號民事判決	旨同上
臺北簡易庭 99 年北小字第 705 號民事判決	故公寓大廈規約決議事項，若涉及限制區分所有權人全體權利者，須於公寓大廈管理條例或其他法規授權區分所有權人會議得以決議為之者，始可以決議制定規約加以規範；除該等決議內容獲得全體區分所有權人同意，可認為意思表示合致，具私法自治、契約性質外，尚不得由區分所有權人會議以多數決方式，強行課與未出席會議者法律所無之義務。
士林簡易庭 108 年士小字第 1571 號民事判決	旨同上
註記	若採無效見解也不是拿住戶沒辦法，如果因為住戶依條例第6條規定原則上必須要遵守規約約定事項，但是如果不遵守，依照條例47條規定是由主關機關罰3000-15000元，不是管委會罰，管委會最多就是舉報主管機關而已。

 

攝於2021年3月高雄巨蛋捷運站，記得筆者大學的時候還在現在聯上飯店位置的大八自助餐吃過
沒想到現在已經換店家經營

區分所有權人會議的性質與權力

區分所有權人會議為公寓大廈裡面最高意思及權力機關，像是公司股東會一樣。

應由區分所有權人會議決議的事項

l   規約訂定與修改(第3條第12款)—即使是區分大會決議或是管委會決議，只要牴觸規約就是無效。

l   約定專用或是約定共用部分(第3條第5款)

l   變更公寓外觀或是設置廣告物(第8條第1項)

l   共用部分拆除或改良(第11條第1項)

l   公寓重建及使照申請(第13、14條)

l   開放空間供營業使用(第16條第2項)

l   公共基金之繳納及管理、運用(第18條)

l   住戶或區分所有權人的強制遷讓、遷離(第22條)。

如果有人有下列情況，經管委會請求改善不同意者，超過3個月不改善，大會得決議強制遷離、強制轉讓(拍賣)。

1. 欠管理費達區分總價1%以上時。
2. 對專有部份利用妨害他人或公益(5條)。
3. 變更顏色構造廣告物(8條1項)。
4. 對共有部分沒有正常使用(9條2項)。
5. 並沒有依照規約使用專用、約定專用部分(15條)。
6. 亂丟垃圾、堆放雜物。(16條1-2項)。

l   選任主委等(29條2項)

l   禁制非區分所有權住戶(如承租人)被選認為管理員(29條5項)

區分所有權人會議

(25條第1-2項)

定期會議：原則一年需要召開一次。

臨時會議：

1. 重大事故(聘僱保全、基金使用、管委會辭任)有處理必要，管委會召開。
2. 有1/5區分所有權+1/5人數以上召開。

原則定期會議、臨時會議要在10日前通知區分所有權人參與會議(30條1項)。

誰可以出席區分所有權人會議

原則上是區分所有權人(25條1項)，但是得以書面委託配偶、直血、其他區分所有權人、承租人。

決議比例

原則：

條例31條。原則2/3出席(人數、比例)，出席者3/4同意(出席人數、出席比例)。

假決議：

條例32條1項

只能針對第一次會議所提同一議案決議，不能增加，不能臨時動議。三人以上+1/5出席(人數、比例)，出席者1/2同意(出席人數、出席比例)。

會議記錄應在會後10日內書面送達各區分所有權人並公告之。收受後反對者7日內要反對，若反對書面意見未超過全體1/2(人數、比例)，該決議視為成立(32條)。

表決權計算細節 (適用一般決議、假決議)
數人共有一區分所有權	應推舉一人行使
一人有超過1/5所有權或超過1/5戶數	超過者不予計算

 

決議需要特定區分所有權人同意的情況(條例33條)

• 大會決議將專有部分約定共用，要區分所以全人同意。
• 設基地台、廣告，要頂樓或該樓層區分所有權人同意(承租人、使用人可以到場陳述意見，但是他陳述什麼不重要，對結果不影響)。
• 變更建商當初共用部分約定給特定人專用時(條例56條1項)。

如果決議違反33條規定擅自動到他區分所有權人的專用部分，該決議是無效的。

攝於2021年3月，筆者住家附近的國小周圍被居民拿來種菜，不知道現在有沒有被拆除
，改天再去看一下

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最近疫情好像有下降的趨勢，不知道6月28日會不會成功解封三級警戒，筆者現在運動比較多都是在家裡室內自己做。筆者也感覺最近有時候壓力比較大，不知道是不是工作、投資、或是其他事情所造成，會造成身體上心理上的一些反應，在考慮是不是要調整一下目前的模式，慢慢摸索，或是不改變模式，讓自己身體習慣這樣的狀態。

筆者這一段疫情期間也都沒有打球，昨天看到消息說筆者居住的城市，羽毛球的球館開始動工，也感謝球館老闆有這樣的心，讓本地的羽毛球愛好者有這樣一個地方可以運動。期待早日順利完工。  記於2021年6月19日下午。

 

公寓大廈管委會是否具有當事人能力 公寓大廈管委會有無法人格 (公寓大廈-1)

 

公寓大廈管理委員會有無當事人能力、有無法人格之探討

 

筆者2021年2月到台東時攝於TTstyle波浪屋，很多文創小店，很有特色

公寓大廈管理委員會可為民事案件的原告、被告

 

管理委員會有當事人能力，若公寓大廈管理委員會成立後並沒有向縣市主管機關報備，報備僅是行政管理措施，不影響管理為員會的當事人能力。

 

公寓大廈管理條例84年6月28日施行，在施行前的管理委員會是否具有當事人能力，應該要視管理委員會是否符合民事訴訟法第40條第3項、最高法院64台上2461判例之規定，若符合即可為民事案件的原告、被告。

 

• 公寓公寓大廈管理條例 第38條第1項：「管理委員會有當事人能力。」
• 民事訴訟法 第40條第3項：「非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力。」
• 64台上2461判例：「民事訴訟法第四十條第三項所謂非法人之團體設有代表人或管理人者，必須有一定之名稱及事務所或營業所，並有一定之目的及獨立之財產者，始足以當之。」

 

攝於2021年2月國道三號古坑休息站，筆者國中、高中時常常玩夾娃娃機，以前自己會覺得自己很強

管理委員會不具有權利能力，但可以是締結契約之主體
管理委員會依據現行法不能辦理法人登記

 

內政部於八十六年七月二十九日台內營字第八六七三三三九號函示：「公寓大廈管理委員會有當事人能力，公寓大廈管理條例第三十五條業有明定，至其是否具有法人資格，應視其是否依法辦理登記，惟在實體法律關係上，管理委員會得為契約主體」。

管理委員會有無法人資格，應視其是否依法辦理登記。然依現行法令，管理委員會不能辦理法人登記，不能有法人格，故不具有民法上之權利能力，公寓大廈管理委員會僅得為契約之主體而已。

 

這是筆者2021年年夜飯，台灣夜市小吃讚，夜市牛排就是要有玉米濃湯!

管理委員會在刑事案件上只能告發，不能是自訴人或告訴人

 

• 刑事訴訟法第 232 條：「犯罪之被害人，得為告訴。」
• 刑事訴訟法第 319 條第1項前段：「犯罪之被害人得提起自訴。」

 

刑事訴訟法上，被害人只能是有權利能力的自然人或是法人，管理委員會無權利能力，不能是犯罪被害人。

• 如果以管理委員會的名義提起告訴，則會依據刑事訴訟法第228條之規定視為告發。
• 若管委會提向法院自訴，則因自訴不合法，法院會為不受理判決。

 

所以如果要對加害人提告訴的話，要以區分所有權人作為被害人的身分提出告訴。

 

攝於2021年2月，台中火車站夜景一隅

管理委員會不可作為不動產登記主體(不動產無法登記在管委會名下)

 

依現行法令，管理委員會不能辦理法人登記，不能有法人格，無權利能力，所以不能將不動產登記為不動產所有權人。

 

• 最高法院68年台抗字第82號民事判例：「土地法所稱之權利人，係指民法第六條及第二十六條規定之自然人及法人而言，非法人之團體，設有代表人或管理人者，依民事訴訟法第四十條第三項規定，固有當事人能力，但在實體法上並無權利能力。」。
• 內政部85.4.17台內營字第八五○二五三二號函：「按法人係指自然人以外，由法律創設之團體。公寓大廈管理委員會雖依法有當事人能力，惟除另依法取得法人資格者外，尚不得當然視為法人。如其具有法人資格並依法登記者，自得為不動產登記之權利主權。」

 

順帶一提，因為管委會得以作為契約之主體，所以在向他人購買動產時，依據民法第761條規定，在動產交付就生效力，所以如果交易相對人違反契約，管委會可以以自己名義請求交付、履約或損害賠償。

攝於2021年2月，台中火車站以前的鐵軌，現在被改成休息區

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筆者居住的城市從今年開始幾乎都沒有下雨，從2021年4月部分地區初開始實施用水供五停二的措施，一星期供水5天2天停水。但是最近2星期下大雨。暫時讓這樣的現象緩解不少。筆者也觀察到從今年2-4月間，因為缺水的議題，也讓一些股票因為題材的關係上漲一波，例如如果公司業務中有海水淡化的公司。

雖然用水短缺的情況稍有緩解，但是從今年(2021年)五月開始的疫情令大家人心惶惶，現在比這出門運動都要戴口罩，呼吸真的很困難，而且這一個星期，筆者居住的城市疫情情況比之前加劇。希望這一波疫情都可以緩解。很多人的生活，事業在疫情下都受到影響，希望能趕快度過。

此外，筆者也在上個月完成了個人的一個人生階段的進度，希望不管是工作、事業、生活都能夠踏實、穩定地向前進步。  記於2021年6月6日傍晚。