區分所有權人會議決議的無效或撤銷—公寓大廈管理-3

 

區分所有權人會議決議的無效或撤銷—公寓大廈管理-3

 

2021.3攝於台北市信義區，舊公寓一隅

區分所有權人會議誰來當召集人(公寓25條3項)

l   區分所有權人會議原則上是由主任委員、或是管理委員來當召集人。

l   如果沒有主委等的時候，就是區分所有權人互推一人當召集人。

l   沒有前面2種情況的時候，區分所有權人可以申請主管機關指定召集人。

 

召集程序(公寓30)

l   原則上要10日前書面通知。

l   例外的時候2日前要公告。

※管理委員選任不能用臨時動議方式提出。

 

2021.3.14和老爸今年跑的第1個半馬，攝於高美濕地海堤

區分所有權人決議的效力

由沒有召集權的人召集後的決議à當然無效

召集人的資格與選任程序是法律強制規定，不得用規約方式另行規定(參下內政部93年函)。

事由	效力	備註
如果是無權召集的人召集	無效	內政部函 93.02.02.台內營字第0930081861號函
管理委員之任期屆滿後，所召開會議決議之效力？	無效	內政部營建署函 96.08.17.營署建管字第0960044210號函 因為管理委員等任期屆滿未再選任或有第20條第2項所定之拒絕移交者，自任期屆滿日起，視同解任。

 

內政部函 93.02.02.台內營字第0930081861號函：

「說明  二、關於未經召集人召集所為之區分所有權人會議之決議，是否為有效之決議乙節，按本部89年6月30日台89內營字第8983866號函說明：「本案區分所有權人會議之召集人未依公寓大廈管理條例第25條規定推舉產生，其所為之會議決議既經台灣板橋地方法院板橋簡易庭88年度板簡字第1863號宣示判決筆錄所示：『…無召集權人所召集之會議，所為決議當然無效，係自始確定不生效力，無待法院撤銷。最高法院28年上字第1911號著有判例，可資參照。』準此，其區分所有權人會議之決議，自不生效力，殆無疑義。」（如附件）」

 

未達召集公告時間，未達決議人數à僅得撤銷(台灣高等法院暨所屬法院92年度法律座談會民事類第1號研討結果)

那由上面的座談會結論有疑問的是，那沒有出席的區分所有群人可以請求撤銷嗎？à可以。(最高法院86台上3804號民事判決)

 

台灣高等法院暨所屬法院92年度法律座談會民事類第1號研討結果

「按公寓大廈管理處罰條例就區分所有權人會議之召集程序或決議方法，有違反法令或章程之決議 效力為何？固未規定，惟參諸召集公寓大廈區分所有權人會議之人，多非法律專家，對召集程序或決議方法是否合於法令或章程，未必熟悉，如認召集程序或決議方法一有違反法令或章程之情事，即概認為無效，徒增糾紛，對於公寓大廈 之區分所有權人未必有利，當非立法本意，此應屬法律漏洞 ，須類推適用其他規定填補之。民法第56條第1 項規定：「 總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得於 決議後三個月內請求法院撤銷其決議，但出席社員，對於召 集程序或決議方法，未當場表示異議者不在此限」，此賦予 當場表示異議之社員向法院提起撤銷訴訟之訴權，已充分平 衡決議之安定性與社員異議之權利，而觀諸區分所有權人會 議之性質與民法社團均屬人的結合，有其相似性，在民主精神與法人自治之基礎下，自應類推適用民法前開關於社團總 會決議之規定，僅得由未喪失異議權之區分所有權人於決議 後三個月內訴請法院撤銷」

 

最高法院86台上3804號民事判決

「股份有限公司之股東如已出席股東會而對股東會之召集程序或決議方法未當場表示異議者，固應受民法第五十六條第一項但書之限制，不得再依公司法第一百八十九條規定訴請撤銷股東會之決議。惟未出席股東會之股東，則因非可期待其事先預知股東會決議有違反章程或法令之情事而予以容許，亦無法當場表示異議，自應許其於法定期間內提起撤銷股東會決議之訴。」

 

2021.3月去台中上課
台中火車站看到可愛貓貓出巡的示意圖，很生動

如果要打撤銷區分所有權會議決議之訴要以誰為被告à以管理委員會

 

問題點：因為決議的是區分所有有權人會議，到底要告誰?  因為區分所有有權人會議是臨時機關，沒有獨立法人格，也不是民訴40條第3項非法人團體。

 

臺灣高等法院 臺中分院107年度上字第450號判決

「又依公寓大廈管理條例第36條第1款規定，區分所有權人會議決議事項之執行既屬管理委員會之權限，在會議決議是否有瑕疵發生爭執時，以管理委員會作為撤銷訴訟之被告，應未逾越其權限範圍，並可簡化訴訟流程，合乎訴訟經濟原則，自屬當事人適格（臺灣高等法院暨所屬法院92年法律座談會民事類提案第1號研討結果參照）。」

2021.4攝於斗六健身教室的貓貓，他叫Kiwi

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台灣已經算是兩年沒有颱風了，這周末來的燦樹颱風也可算是無風無雨，但是沒有災情很棒，疫情解風之後堆積的工作一下子忙碌了起來，有時一周開車往返好幾百公里的來回。

上半年台灣股市也是經過了傳奇的大漲，尤其是海運相關的類股，從底部開始漲了20倍，筆者今年也是經歷到大賺大賠，前半年跟著大盤一路漲上來，一路操作覺得自己很厲害，開始自我膨脹，也曾經想說自己是少年股神太強啦。但是下半年開始之後，就被市場教訓，整個慘。真的還是要找到自己習慣的投資方式才是正確的，不能急於成功，還是要一步一步來比較穩。

而且今年的夏天也快要過了，在今年剩下的一季時間裡面，繼續努力！記於2021年9月12日晚。

違反公寓大廈規約被罰錢?(含管委會資格、區分所有權人會議性質及表決方式)—公寓大廈-2

違反公寓大廈規約可以罰錢嗎?(含管委會資格、區分所有權人會議性質及表決方式)—公寓大廈-2

攝於2021年2月愛河河畔，周遭步道依然美麗，照片左方透明包廂很特別

管理委員的資格

住戶是可以當管理委員的，除非規約中、或是區分所有權人會議決議中約定不可以(依據第3條第8-9款、細則第11條)。

主委副主委財務委員如果有詐欺背信侵占等罪不可以擔任。

(條例中並沒有這樣規定，但是依據內政部台內營字第1030803180號規約範本第12條第4款規定不行)。

 

管理委員的任期

• 原則一年，得連選連任。
• 但是主任委員、財務委員、監察委員，只能連選連任一次。目的防止長期把持。
• 可依照規約，或是依照會議決議可以約定任期是1年-2年間都可以，沒約定就是1年。
• 區分所有權人的選任只是邀約，要被選任人的承諾才成立委任關係。
• 成立委任關係之後，如果就任人拒絕履行條例第36條之任務，依據48條第4款規定請主關機關罰他1500-5000元。

如果規約或是會議決議約定超過2年，或規約寫主委得連選連任，依照民法第71條之規定，已違反條例第29條之規定，為無效。直接適用第29條第3項規定—「任期1年，主委得連選連任1次」

攝於2021年2月七股鹽山，筆者一直都沒有去過，這是第一次去，天氣好人超多，
不過鹹冰棒我沒有興趣

管理委員會可否訂立罰則、規約訂立罰則合理嗎?

 

如果規約中有訂立違反規約的效力，原則上就可以罰住戶錢，此時罰錢應該性質上是違約金，而且也要注意比例原則，如果規約中沒有就一定不行。

條例23：

有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。

規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：四、違反義務之處理方式。

案例

有效
違規停車規約罰款可以： 板橋簡易庭 107 年板簡字第2382號民事判決	區分所有權人會議之決議係多數區分所有權人經由集會之方式，由同一內容之「多數」意思表示合致而成立，性質上屬法律行為中之合同行為（協同行為），合同行為依法律規定或當事人先前約定之要式做成決議，對不同意之區分所有權人亦具有拘束力，是區分所有權人會議所做成之「罰款」決議，包括被告在內之區分所有權人，縱有反對者，仍受拘束。
臺中簡易庭 107 年中小字第 124 號民事判決	承租戶違規停車，因為他有簽承租戶入籍資料，要受到拘束。 罰3000。
臺北簡易庭 102 年北簡字第 10821 號民事判決	住戶違反寵物公公區域不落地的規約約定，罰2000元。
無效
新店簡易庭 103 年店小字第 1100 號民事判決	除該等決議內容獲得全體區分所有權人同意，可認為意思表示合致，具私法自治、契約性質外，尚不得由區分所有權人會議以多數決方式，強行課與未同意者法律所無之義務。(寵物)
高雄簡易庭 108 年雄小字第 534 號民事判決	旨同上
臺北簡易庭 99 年北小字第 705 號民事判決	故公寓大廈規約決議事項，若涉及限制區分所有權人全體權利者，須於公寓大廈管理條例或其他法規授權區分所有權人會議得以決議為之者，始可以決議制定規約加以規範；除該等決議內容獲得全體區分所有權人同意，可認為意思表示合致，具私法自治、契約性質外，尚不得由區分所有權人會議以多數決方式，強行課與未出席會議者法律所無之義務。
士林簡易庭 108 年士小字第 1571 號民事判決	旨同上
註記	若採無效見解也不是拿住戶沒辦法，如果因為住戶依條例第6條規定原則上必須要遵守規約約定事項，但是如果不遵守，依照條例47條規定是由主關機關罰3000-15000元，不是管委會罰，管委會最多就是舉報主管機關而已。

 

攝於2021年3月高雄巨蛋捷運站，記得筆者大學的時候還在現在聯上飯店位置的大八自助餐吃過
沒想到現在已經換店家經營

區分所有權人會議的性質與權力

區分所有權人會議為公寓大廈裡面最高意思及權力機關，像是公司股東會一樣。

應由區分所有權人會議決議的事項

l   規約訂定與修改(第3條第12款)—即使是區分大會決議或是管委會決議，只要牴觸規約就是無效。

l   約定專用或是約定共用部分(第3條第5款)

l   變更公寓外觀或是設置廣告物(第8條第1項)

l   共用部分拆除或改良(第11條第1項)

l   公寓重建及使照申請(第13、14條)

l   開放空間供營業使用(第16條第2項)

l   公共基金之繳納及管理、運用(第18條)

l   住戶或區分所有權人的強制遷讓、遷離(第22條)。

如果有人有下列情況，經管委會請求改善不同意者，超過3個月不改善，大會得決議強制遷離、強制轉讓(拍賣)。

1. 欠管理費達區分總價1%以上時。
2. 對專有部份利用妨害他人或公益(5條)。
3. 變更顏色構造廣告物(8條1項)。
4. 對共有部分沒有正常使用(9條2項)。
5. 並沒有依照規約使用專用、約定專用部分(15條)。
6. 亂丟垃圾、堆放雜物。(16條1-2項)。

l   選任主委等(29條2項)

l   禁制非區分所有權住戶(如承租人)被選認為管理員(29條5項)

區分所有權人會議

(25條第1-2項)

定期會議：原則一年需要召開一次。

臨時會議：

1. 重大事故(聘僱保全、基金使用、管委會辭任)有處理必要，管委會召開。
2. 有1/5區分所有權+1/5人數以上召開。

原則定期會議、臨時會議要在10日前通知區分所有權人參與會議(30條1項)。

誰可以出席區分所有權人會議

原則上是區分所有權人(25條1項)，但是得以書面委託配偶、直血、其他區分所有權人、承租人。

決議比例

原則：

條例31條。原則2/3出席(人數、比例)，出席者3/4同意(出席人數、出席比例)。

假決議：

條例32條1項

只能針對第一次會議所提同一議案決議，不能增加，不能臨時動議。三人以上+1/5出席(人數、比例)，出席者1/2同意(出席人數、出席比例)。

會議記錄應在會後10日內書面送達各區分所有權人並公告之。收受後反對者7日內要反對，若反對書面意見未超過全體1/2(人數、比例)，該決議視為成立(32條)。

表決權計算細節 (適用一般決議、假決議)
數人共有一區分所有權	應推舉一人行使
一人有超過1/5所有權或超過1/5戶數	超過者不予計算

 

決議需要特定區分所有權人同意的情況(條例33條)

• 大會決議將專有部分約定共用，要區分所以全人同意。
• 設基地台、廣告，要頂樓或該樓層區分所有權人同意(承租人、使用人可以到場陳述意見，但是他陳述什麼不重要，對結果不影響)。
• 變更建商當初共用部分約定給特定人專用時(條例56條1項)。

如果決議違反33條規定擅自動到他區分所有權人的專用部分，該決議是無效的。

攝於2021年3月，筆者住家附近的國小周圍被居民拿來種菜，不知道現在有沒有被拆除
，改天再去看一下

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最近疫情好像有下降的趨勢，不知道6月28日會不會成功解封三級警戒，筆者現在運動比較多都是在家裡室內自己做。筆者也感覺最近有時候壓力比較大，不知道是不是工作、投資、或是其他事情所造成，會造成身體上心理上的一些反應，在考慮是不是要調整一下目前的模式，慢慢摸索，或是不改變模式，讓自己身體習慣這樣的狀態。

筆者這一段疫情期間也都沒有打球，昨天看到消息說筆者居住的城市，羽毛球的球館開始動工，也感謝球館老闆有這樣的心，讓本地的羽毛球愛好者有這樣一個地方可以運動。期待早日順利完工。  記於2021年6月19日下午。